정부가 올해 보금자리론을 최대 15조원 공급하기로 했다. 이를 비롯해 신생아 특례 및 디딤돌 대출 등을 합친 정책 주택담보대출을 약 40조원 풀기로 했다.정책 주택담보대출 규모는 작년(59조5000억원)보다 32.8% 줄인다. 가계 부채를 적정 수준으로 관리하기 위한 조치다.
금융위원회는 이 같은 내용을 골자로 한 보금자리론 개편 및 정책 주택담보대출 공급 방안을 25일 발표했다. 지난해 내놓은 특례보금자리론이 오는 29일 종료됨에 따라 30일부터 기존 보금자리론을 다시 출시하기로 했다. 정부는 보금자리론 연간 공급 규모를 10조원으로 하되 5조~15조원 사이에서 탄력적으로 조정하기로 했다.
보금자리론은 서민·실수요자를 위한 정책 주택담보대출이다. 시중은행보다 낮은 연 4%대 금리로 최대 4억원을 빌릴 수 있는 상품이다. 연 소득(부부 합산) 7000만원 이하, 주택가격 6억원 이하가 지원 대상이다. 신혼부부는 연 소득 8500만원 이하로, 다자녀 가구는 자녀 수에 따라 8000만~1억원으로 소득 요건이 완화된다. 대출 한도는 3억6000만원이다. 3자녀 가구 등은 4억원까지 빌릴 수 있다.
보금자리론은 현 특례보금자리론보다 0.3%포인트가량 낮은 연 4.2~4.5%의 금리가 적용된다. 취약 차주에 대해선 연 3%대 중반의 금리가제공될 수 있도록 우대금리 혜택을 준다. 최대 금리 인하 폭은 1%포인트다. 장애인·다자녀(3자녀 이상)·다문화·한부모가구는 0.7%포인트, 저소득청년·신혼부부·신생아가구 등은 0.1~0.2%포인트의 인하 혜택이 주어진다.
올해는 전세사기 피해자를 보금자리론 이용 대상에 새롭게 포함했다. 전세사기 피해자에게는 소득제한 없이 9억원 이하 주택까지 대출을 제공한다. 대출 한도는 4억원, 담보인정비율(LTV)은 100%까지다. 전세사기 피해자, 장애인·다자녀 등 사회적 배려층과 저신용자는내년 초까지 중도상환수수료가면제된다. 일반 가구에도 시중은행 절반 수준(0.7%)의 중도상환수수료를 적용할 예정이다.
29일 출시되는 신생아 특례대출까지 포함한 정책형 주택담보대출의 총공급 규모는 40조원가량이다. 신생아 특례대출은 2년 내 출산·입양한 가구가 대상이다. 최저 연 1.6%의 금리로 5억원까지 빌려준다. 소득 요건은 부부합산 1억3000만원 이하다. 순자산 요건은 4억6900만원 이하로 보금자리론보다 문턱이 낮다.
주택금융공사가 운영하던 장기고정금리 정책상품인 적격대출 공급은 잠정 중단된다. 9억원 이하 주택에 5억원까지 대출이 가능했고 시중은행이 금리를 결정하는 구조였다. 보금자리론보다 집값 상한선이 높아 수도권 차주에게 인기가 높았다.
금융당국은 적격대출의 빈자리를 시중은행이 직접 운영하는 장기고정금리 상품으로 대체한다는 방침이다. 시중은행이 적격대출 대체상품을 판매하면 은행의 대출 여력이 줄어 가계 부채 증가를 억제하는 효과를 기대할 수 있다고 금융위는 설명했다.
시중은행의 상품 출시를 유도하기 위해 커버드본드에 대해 주금공이 신용 보강을 제공하는 사업을 1분기 추진하기로 했다. 커버드본드란 발행하는 기관이 보유한 주담대채권 등 우량 자산을 담보로 한 채권이다.
다만 은행권에선 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 한 시중은행 관계자는 “30년 만기 고정금리 상품의 금리는 5년 고정형 또는 혼합형 상품보다 높을 수밖에 없다”며 “커버드본드 금리를 낮게 유지해야 하는데, 주금공 보증만으로는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
용어정리:
①보금자리론: 한국주택금융공사가 공급하는 장기고정금리 분할상환 주택담보대출. 적격대출은 자격 대상이나 주택 제한이 없지만, 보금자리론은 무주택자 등 서민들이 소형주택을 구입할 때만 받을 수 있다. 연 4.2%~4.5% 고정 금리 적용.
② 특례보금자리론: 기존 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등 정책 주택담보대출을 통합해 새로 만들어진 대출로 2023년 1월 30일 출시됐다. 이는 소득에 상관 없이 9억 원 이하 주택을 최대 5억 원 까지 대출 받아 살 수 있는 상품으로, 연 4%(4.5% ~ 4.8%) 고정 금리가 적용된다.
③ 모기지론(mortgage loan): 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 장기주택자금을 대출해 주는 제도.
④ 저당권(Mortgage): 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권.
⑤역모기지론: 주택을 담보로 금융기관에서 일정 기간 일정 금액을 연금식으로 지급받는 장기주택저당대출. 주택연금과 같은 의미.
⑥담보인정비율(Loan To Value ratio): 담보인정비율(LTV)이란, 자신의 담보가치 대비 대출금액 비율으로, 담보대출을 취급하는 하나의 기준.
⑦커버드 본드: ‘우량 자산 담보 채권’. 금융기관이 중장기자금 조달을 위해 주택자금대출채권, 공공기관대출채권 등 우량자산을 담보로 발행하는 채권.
기사 내용 수치화, 인사이트:
① 정부가 올해 보금자리론을 최대 15조원 공급하기로 했다. 이를 비롯해 신생아 특례 및 디딤돌 대출 등을 합친 정책 주택담보대출을 약 40조원 풀기로 했다.
②특례보금자리론이 오는 29일 종료됨에 따라 30일부터 기존 보금자리론을 다시 출시하기로 했다. 정부는 보금자리론 연간 공급 규모를 10조원으로 하되 5조~15조원 사이에서 탄력적으로 조정하기로 했다.
③보금자리론은 현 특례보금자리론보다 0.3%포인트가량 낮은 연 4.2~4.5%의 금리가 적용된다.
④올해는 전세사기 피해자를 보금자리론 이용 대상에 새롭게 포함했다. 전세사기 피해자에게는 소득제한 없이 9억원 이하 주택까지 대출을 제공한다. 대출 한도는 4억원, 담보인정비율(LTV)은 100%까지다.
⑤신생아 특례대출은 2년 내 출산·입양한 가구가 대상이다. 최저 연 1.6%의 금리로 5억원까지 빌려준다. 소득 요건은 부부합산 1억3000만원 이하다. 순자산 요건은 4억6900만원 이하로 보금자리론보다 문턱이 낮다.
⑥주택금융공사가 운영하던 장기고정금리 정책상품인 적격대출 공급은 잠정 중단된다.
⑦ 금융당국은 적격대출의 빈자리를 시중은행이 직접 운영하는 장기고정금리 상품으로 대체한다는 방침이다. 시중은행의 상품 출시를 유도하기 위해 커버드본드에 대해 주금공이 신용 보강을 제공하는 사업을 1분기 추진하기로 했다.
- 부부합산 연 7000만 원 이하의 소득, 순가산자액 5억 원 이하 무주택 세대주에게 연 1.85%~2.70%의 금리로 최대 4억 원(LTV 80%, DTI 60% 이내)까지 대출 - 지난 6월 1일부로 전세사기 특별법이 시행된 이후 2달이 지난 지난달 말까지 주택금융공사가 전세 사기 피해자를 대상으로 지원한 특례보금자리론 유효 신청은 총 10건
- 특별법 시행 이후 지난 18일까지 피해자로 인정된 누적 기준 3508건
- 현재까지 파악된 전세사기 피해 규모가 2만 6000가구로 추산되는 것을 고려하면 13% 정도만 인정받은 것
내용 요약 및 의견:
<요약>
정부가 올해 보금자리론을 최대 15조원 공급하기로 했다. 이를 비롯해 신생아 특례 및 디딤돌 대출 등을 합친 정책 주택담보대출을 약 40조원 풀기로 했다. 특례보금자리론이 오는 29일 종료됨에 따라 30일부터 기존 보금자리론을 다시 출시하기로 했다. 올해는 전세사기 피해자를 보금자리론 이용 대상에 새롭게 포함했다. 주택금융공사가 운영하던 장기고정금리 정책상품인 적격대출 공급은 잠정 중단된다. 금융당국은 적격대출의 빈자리를 시중은행이 직접 운영하는 장기고정금리 상품으로 대체한다는 방침이다. 시중은행의 상품 출시를 유도하기 위해 커버드본드에 대해 주금공이 신용 보강을 제공하는 사업을 1분기 추진하기로 했다.
<의견>
작년에 시행한 전세사기 피해자 대상 특례보금자리론 결과가 좋지 않았던 이유는 전세사기피해자로 인정받는 과정이 매우 복잡하고 긴 시간이 걸린다는 것인데, 이 문제를 해결하지 않으면 이번 전세사기 피해자 보금자리론 또한 신청자들이 많을지 의문이다. 또한 적격대출을 없애고 시중은행의 장기고정금리 상품으로 대체한다는 것이 과연 적격대출을 이용해왔던 기존 고객들의 수요를 그대로 가져갈 것인지는 의문이다. 아무래도 은행은 공기업인 주금공과 달리 사기업이기 때문에 이익을 추구하는 면이 있어 장기간동안 저금리로 운영이 가능할 것인지는 두고봐야 알 것 같다.
